Ce conține proiectul unei case, document cu document

Frica e simplă și destul de rezonabilă: dai câteva mii de euro pe un teanc de planșe și nu știi ce e în el. Sau, mai rău, afli la primărie că lipsește ceva. Sau afli pe șantier, când constructorul îți cere „detaliul de la streașină” și tu te uiți la el ca la un formular ANAF.

Hai să deschidem dosarul împreună. Mai jos găsești, specialitate cu specialitate, ce documente primești într-un proiect de casă (arhitectură, structură, instalații), la ce folosește fiecare și în ce etapă îți trebuie. La final, cum se leagă toate astea de pachetele de pe fișele din catalogul nostru de proiecte.

Răspunsul scurt: trei etape, trei specialități

Un proiect de casă complet are trei niveluri de detaliu. Fiecare răspunde la altă întrebare:

Și trei specialități, fiecare semnată de alt profesionist:

• arhitectura: cum arată casa, cum e împărțită, din ce e făcută la exterior și la interior;
• structura (rezistența): ce o ține în picioare, de la fundație la acoperiș;
• instalațiile: apă, canalizare, încălzire, curent și, după caz, ventilație și energie.

Legea spune clar că șantierul poate începe doar după autorizație și „exclusiv pe baza unui proiect tehnic de execuție elaborat și verificat în condițiile legii, precum și a detaliilor de execuție, acolo unde acestea sunt obligatorii” (Legea 169/2026, art. 278 alin. (1)). Pe scurt: planurile te ajută să alegi, PAC-ul te ajută să obții autorizația, iar P.Th.-ul te ajută să construiești.

Ce înseamnă pachetele de pe fișele din catalog

Pe fișele din catalog vezi cinci pachete. Le luăm pe fișa Caroline, casă parter de 114 mp, cu prețurile afișate la data scrierii articolului:

Trei lucruri de reținut, ca să nu existe surprize:

1. Prețurile se stabilesc pe fiecare fișă în parte. Pachetul 3, de exemplu, costă 800 EUR la Caroline, 950 EUR la Naomi și 1.450 EUR la Sienna. Catalogul pornește de la 300 EUR pentru planuri. Prețul corect e mereu cel de pe fișa proiectului care te interesează.
2. Pachetele 1–3 nu se pot depune pentru autorizație. Asta scrie și pe fișe. Sunt documente de arhitectură, bune pentru decizie, pentru discuții cu banca sau cu un constructor, pentru o estimare de buget. Nu au proiectele de inginerie și nici piesele cerute de lege pentru autorizație.
3. Pachetele 1–3 se livrează în 3–5 zile lucrătoare de la confirmarea plății. Pentru PAC pornim de la extrasul de carte funciară și, dacă îl ai deja, de la certificatul de urbanism. Termenul pentru PAC și P.Th. îl primești în ofertă, pentru că depinde de teren și de avizele cerute.

Prețurile afișate sunt finale: HAUZE nu este plătitoare de TVA. Dacă vrei mici ajustări la un proiect din catalog, ele sunt incluse. Dacă modificările sunt mari, proiectul se tarifează ca unul personalizat, cu 18–30 €/mp, minimum 3.000 EUR. Calculul complet e pe pagina de tarife și servicii.

Pe etape: planuri, PAC, P.Th.

Planurile: pentru decizie

Planurile sunt momentul în care casa încetează să fie o poză frumoasă și devine o casă cu dimensiuni. Vezi dacă dormitorul încape cu dulap cu tot, dacă bucătăria are loc de o masă de șase persoane, dacă scara nu-ți mănâncă jumătate din living.

Le folosești ca să:

• compari două sau trei proiecte pe hârtie, nu pe randări;
• verifici, cu aproximație, dacă proiectul încape pe terenul tău;
• ceri o primă estimare de cost de la un constructor (orientativă, pentru că nu are încă structura și instalațiile);
• discuți cu familia fără să negociați din amintiri.

Nu le folosești ca să construiești. Un constructor care îți spune „îmi ajung planurile, restul știu eu” îți spune, de fapt, că va decide el ce fier pune în fundație. Iar asta e o decizie pe care n-ai vrea s-o afli la prima fisură.

PAC (fostul DTAC): pentru autorizație

De la 25 august 2026, documentația pentru autorizație se numește PAC, „proiectul pentru autorizarea construirii” (Legea 169/2026, art. 264). Conținutul ei nu e la latitudinea arhitectului: legea îl fixează într-un conținut-cadru, în anexa nr. 2 (art. 264 alin. (3)).

Conform anexei nr. 2, pct. 1, PAC cuprinde:

• planul de încadrare, care arată unde e terenul în planurile urbanistice ale localității, ca să se vadă ce reguli i se aplică (pct. 1.1);
• planul de situație existent, vizat de oficiul de cadastru (OCPI), în coordonate Stereo 70, cu limitele terenului, curbele de nivel, construcțiile, plantațiile, stâlpii și căminele existente, plus minimum două fotografii (pct. 1.2);
• planul de situație propus, cu casa poziționată și cotată pe toate cele trei dimensiuni, înălțimile, cota ±0,00, accesurile, vegetația și împrejmuirea (pct. 1.3);
• planul privind construcțiile subterane, cu traseele branșamentelor și racordurilor (pct. 1.5);
• proiectul de arhitectură, cu memoriu tehnic și piese desenate (pct. 1.4);
• proiectele de inginerie, cu memoriile de specialitate (structură, instalații) și piesele desenate la nivel de principiu (pct. 1.6).

Pentru o locuință unifamilială în mediul rural, de cel mult P+M și 150 mp desfășurați, legea are un conținut-cadru simplificat, în anexa nr. 3 (art. 264 alin. (4)).

Dosarul care se depune la primărie mai cere, între altele, dovada luării în evidență a proiectului la Ordinul Arhitecților, devizul general și referatele de verificare ale verificatorilor tehnici atestați (art. 262 alin. (1) lit. c), j) și l)).

Ce pași urmează, în ce ordine și în cât timp, găsești în ghidul despre autorizația de construire. Aici rămânem la hârtii.

P.Th. și detaliile de execuție: pentru șantier

După ce primești autorizația, PAC-ul „se dezvoltă și detaliază din punct de vedere tehnic” prin proiectul tehnic de execuție (art. 264 alin. (5); art. 276 alin. (1)). Începerea lucrărilor fără el este interzisă (art. 264 alin. (6)).

Fraza cea mai utilă pentru tine, ca beneficiar, e asta: proiectul tehnic de execuție e dezvoltat la nivelul care „asigură baza de ofertare și evaluare a valorii obiectivului de investiții” (art. 506 alin. (1)). Tradus: cu P.Th. în mână, trei constructori ofertează aceeași casă. Fără el, fiecare ofertează casa pe care și-o imaginează el, iar diferențele de preț vin, de multe ori, din lucrurile pe care unul le-a pus în ofertă și altul nu.

Legea descrie ce conține P.Th.-ul la art. 508 (piese scrise, planșe de arhitectură, structură și instalații) și ce conțin detaliile de execuție la art. 509. La HAUZE, PAC + P.Th. cuprinde toate planșele obligatorii, devizul general, listele de materiale pe toate specialitățile și detaliile de execuție, plus piesele pe care legea le cere „după caz”: imagini 3D, graficul de execuție și programul de urmărire în timp a construcției. Le desfacem mai jos, pe specialități.

Și încă ceva: legea cere ca pe șantier să stea autorizația, PAC-ul vizat spre neschimbare, P.Th.-ul și detaliile de execuție (art. 423 alin. (6) lit. a)). Hârtiile astea nu se pun în sertar după autorizație. Se folosesc zilnic.

Ce primești la HAUZE în PAC + P.Th.

Răspunsul direct: toate planșele tehnice obligatorii conform conținutului-cadru din lege, devizul general, listele de materiale pe toate specialitățile și detaliile de execuție. Prețul de proiectare include arhitectura, structura și instalațiile. Certificatul de urbanism îl obținem noi și e inclus.

Legea cere ca PAC-ul și P.Th.-ul să fie verificate de verificatori tehnici atestați (art. 445 alin. (3); art. 278 alin. (1)). La HAUZE, referatele verificatorilor tehnici sunt incluse în prețul proiectului.

Arhitectura: planșele care descriu casa

Proiectul de arhitectură e cel pe care îl înțelegi cel mai ușor, pentru că arată casa așa cum o vei vedea. Îl semnează un arhitect cu drept de semnătură; legea face obligatorie participarea lui la proiectul pentru autorizarea construirii (art. 264 alin. (8)).

Planurile de situație: casa pe teren

Arată casa pe lotul tău: distanțele față de vecini și față de stradă, accesul pietonal și auto, locul de parcare, aleile, spațiile verzi, împrejmuirea. În P.Th., legea cere și planul de trasare (art. 508 alin. (3) lit. g)), adică planul după care casa se „pune” fizic pe teren.

La ce îți folosesc: vezi din prima dacă rămâne loc pentru grădina din capul tău și dacă mașina intră fără manevre în trei timpi.

Planurile fiecărui nivel

Sunt planșele pe care le recunoaște oricine: camerele văzute de sus. În P.Th., planurile sunt cotate complet: cote generale, cote plin/gol, suprafețe pe încăperi, poziția ușilor și a ferestrelor, înălțimea parapetului, poziția elementelor structurale și a golurilor (art. 508 alin. (3) lit. b)). Separat, planurile mobilate și echipate (lit. c)).

La ce îți folosesc: verifici unde vine patul, dacă dulapul nu blochează ușa, cât spațiu de circulație rămâne. Constructorul le folosește ca să ridice pereții unde trebuie, nu „cam pe acolo”.

Planul acoperișului

Arată pantele, coamele, dolii, streșinile și scurgerea apei. La PAC, legea cere planul acoperișului sau al terasei printre piesele desenate de arhitectură (anexa nr. 2, pct. 1.4.3 lit. a)).

La ce îți folosește: acoperișul e locul unde o greșeală mică devine o pată pe tavan. Aici se decide pe unde pleacă apa.

Fațadele

Arată casa din fiecare parte, cu relația plin-gol (cât e zid, cât e fereastră), finisajele și culorile (art. 508 alin. (3) lit. f)).

La ce îți folosesc: vezi cum va arăta casa de pe stradă și ceri constructorului exact tencuiala, placajul și culoarea de pe planșă, nu „ceva asemănător”.

Secțiunile

Sunt „feliile” prin casă. Arată înălțimea totală, înălțimea fiecărui nivel, înălțimile libere, golurile, cotele elementelor structurale și cum se așază casa pe teren (art. 508 alin. (3) lit. e)).

La ce îți folosesc: aici se vede dacă la mansardă stai în picioare sau aplecat, cât de înaltă e scara și câte trepte are, dacă terenul în pantă cere ziduri de sprijin.

Tablourile: tâmplărie și finisaje

Tabloul de tâmplărie listează fiecare ușă și fereastră: dimensiuni, mod de deschidere, material. Tabloul de finisaje spune, cameră cu cameră, ce e pe pardoseală, pe pereți și pe tavan. Legea le enumeră printre detaliile de execuție ale arhitecturii (art. 509 alin. (3) lit. i) și j)).

La ce îți folosesc: cu tabloul de tâmplărie ceri oferte comparabile de la trei firme de ferestre. Cu tabloul de finisaje îți faci bugetul de finisaje înainte să te îndrăgostești de o gresie de 90 de euro metrul.

Detaliile de arhitectură

Sunt desenele la scară mare (1:20, 1:10, 1:5) pentru locurile unde casa se îmbină: soclul, streașina, pervazul, trecerea de la perete la acoperiș, scara (art. 509 alin. (3) lit. d)–f)).

La ce îți folosesc: în zonele astea apar infiltrațiile, punțile termice și crăpăturile. Un detaliu desenat înseamnă că meseriașul nu improvizează în locul tău.

Memoriul de arhitectură

E partea scrisă: descrie terenul, propunerea, materialele, finisajele, felul în care proiectul respectă regulile urbanistice, accesul, utilitățile, colectarea deșeurilor și relația cu vecinii (anexa nr. 2, pct. 1.4.2).

La ce îți folosește: e rezumatul pe care îl citesc primăria și verificatorii. Pentru tine e o listă bună de verificat: „asta am cerut, asta s-a proiectat”.

Structura: ce ține casa în picioare

Partea de structură o semnează inginerul constructor (de rezistență). E specialitatea pe care o vezi cel mai puțin după ce casa e gata, dar care contează cel mai mult. Aici frica e justificată: o greșeală de arhitectură o vezi și o corectezi; o greșeală de structură se ascunde în beton.

Ce intră la PAC

La autorizație, proiectul de rezistență e prezentat „principial”: memoriul tehnic de specialitate, care descrie și justifică soluția structurală, și piese desenate la nivel de principiu (scheme, tabele, schițe), după clasa de consecințe a clădirii (anexa nr. 2, pct. 1.6.1 și 1.6.5.1). Tot la PAC se atașează documentația geotehnică verificată (pct. 1.6.3), adică studiul care spune pe ce teren fundezi.

Ce intră la P.Th. și în detaliile de execuție

Aici structura devine concretă. Legea enumeră, între altele (art. 508 alin. (4); art. 509 alin. (4)):

• planul de fundații și detaliile caracteristice de fundații: unde, cât de adânc și cât de late sunt fundațiile;
• planurile de cofraj pentru fiecare nivel: forma și dimensiunile stâlpilor, grinzilor, centurilor și plăcilor;
• secțiuni generale și locale caracteristice;
• planuri, secțiuni și detalii de armare, de îmbinare sau de montaj pentru elementele structurale;
• detalii de ancoraj ale elementelor nestructurale, acolo unde e cazul.

Partea scrisă vine cu memoriul de specialitate și cu notele și breviarele de calcul (art. 508 alin. (2) lit. d), e) și h)). Detaliile de execuție includ extrase de materiale (art. 509 alin. (2) lit. b)); la structură, asta înseamnă de regulă extrasul de armătură și cantitățile de beton.

La ce îți folosesc, concret

• La ofertare: constructorii pun preț pe aceeași cantitate de beton și de oțel, nu pe o estimare „din experiență”.
• Pe șantier: dirigintele de șantier verifică armătura înainte de turnare după planurile de armare. Fără ele, n-are cu ce compara.
• Peste ani: dacă vrei să deschizi un gol într-un perete sau să adaugi un etaj, primul lucru pe care ți-l cere un inginer sunt planurile de structură.

Fraza pe care nu vrei s-o auzi pe șantierul tău e „lasă, că am pus mereu așa și n-a căzut nimic”. Planul de armare există ca s-o facă inutilă. Constructorul are dreptul să propună modificări de detaliu ale P.Th.-ului, fără să schimbe costul total, nivelul de calitate sau soluțiile de arhitectură, și numai cu acordul prealabil al proiectantului și al tău (art. 510 alin. (1)–(2)).

Despre studiul de teren pe care se sprijină toată structura ai mai multe în articolul nostru despre ce conține un studiu geotehnic.

Instalațiile: apă, căldură, curent și aer

Instalațiile sunt partea despre care clienții întreabă cel mai puțin la început și cel mai mult la final, când stau în mijlocul camerei și se întreabă de ce priza e în spatele canapelei. Fiecare categorie are propriul proiect, semnat de inginerul de instalații de specialitate.

Legea cere, pentru instalații, la P.Th.: planuri de echipare (la scara 1:100), planurile rețelelor exterioare din incintă, scheme de coloane și scheme funcționale (art. 508 alin. (5)). Detaliile de execuție adaugă planuri de coordonare, detalii de ghene și planuri cu echipamentele care se întâlnesc cu structura sau cu finisajele (art. 509 alin. (5)).

Pe înțelesul tuturor, iată ce înseamnă asta pe fiecare instalație.

Instalațiile sanitare

Ce primești: planurile cu traseele de apă rece, apă caldă și canalizare pe fiecare nivel, poziția obiectelor sanitare (lavoar, vas WC, duș, cadă, chiuvetă, mașina de spălat), schemele coloanelor și rețelele exterioare din curte: branșamentul de apă, racordul la canalizare sau soluția proprie, dacă nu există rețea publică, plus scurgerea apei de ploaie.

La ce îți folosesc: instalatorul știe unde vin țevile înainte de șapă, nu le caută cu dalta după. Iar tu știi unde nu ai voie să dai cu bormașina.

Instalațiile termice

Ce primești: soluția de încălzire (de exemplu, încălzire în pardoseală sau radiatoare), poziția sursei de căldură (centrală, pompă de căldură), traseele, distribuitoarele și, unde e cazul, prepararea apei calde.

La ce îți folosesc: aici se decide cât te costă iarna. Proiectul dimensionează instalația pe casa ta, nu pe „o casă cam de mărimea asta”.

Instalațiile electrice

Ce primești: planurile de prize și de iluminat pe fiecare nivel, circuitele, tabloul electric, schema monofilară și, dacă e cazul, priza de pământ și paratrăsnetul. Tot aici intră, de obicei, curenții slabi: internet, TV, interfon, alarmă.

La ce îți folosesc: priza de lângă pat, comutatorul de lângă ușă, circuitul separat pentru plită și pentru pompa de căldură. Lucruri mici care, uitate, se rezolvă cu prelungitoare pentru tot restul vieții.

Ventilația și energia, dacă e cazul

Ventilația mecanică (cu recuperare de căldură, de exemplu) o proiectăm la cerere. Dacă o alegi, are propriile planuri, cu traseele tubulaturii și poziția centralei de ventilație.

Pentru energie alternativă avem un serviciu separat: dimensionarea și proiectarea pompei de căldură și a sistemului fotovoltaic, on-grid sau off-grid. Îl găsești pe pagina de servicii. Raportul nZEB e inclus în documentația proiectului.

De ce contează coordonarea

Instalațiile trec prin structură și prin finisaje. O țeavă de canalizare care trece printr-o grindă e o problemă de structură, nu de instalații. De asta legea cere planuri de coordonare și detalii de ghene (art. 509 alin. (5) lit. a) și b)): ca țevile, tubulatura și grinzile să nu se întâlnească prima dată pe șantier.

Piesele scrise: memorii, liste de materiale și deviz

Pe lângă planșe, proiectul are o parte scrisă care pare plictisitoare și e, de fapt, partea cu care se negociază bani. Conform art. 508 alin. (2), piesele scrise ale P.Th.-ului includ, între altele:

• memoriile de arhitectură și de specialitate, care explică soluțiile alese;
• caietele de sarcini, adică regulile după care se execută și se verifică fiecare lucrare;
• notele și breviarele de calcul ale inginerilor;
• devizul general estimativ, pe baza listelor de cantități.

La HAUZE primești devizul general și listele de materiale pe toate specialitățile.

La ce îți folosesc: listele de materiale sunt instrumentul cu care compari ofertele. Când doi constructori îți dau prețuri pe aceeași listă, diferența dintre ei e reală. Când fiecare și-a făcut lista lui, compari mere cu pere, iar perele costă mai puțin pentru că au mai puțin fier în ele.

Cine semnează și cine verifică

Proiectul se face de colective de arhitecți și ingineri de diferite specialități, iar fiecare răspunde pentru partea proiectată de el (art. 262 alin. (2)–(3)):

• arhitectura o semnează un arhitect cu drept de semnătură (la HAUZE, Arh. Tudor Bălănoiu, cu drept de semnătură OAR);
• structura o semnează inginerul de rezistență;
• fiecare instalație o semnează inginerul de specialitate.

Verificatorii tehnici atestați verifică PAC-ul, P.Th.-ul și detaliile de execuție, fiecare doar pe specialitatea pentru care e atestat (art. 445 alin. (1) lit. c) și alin. (3)). Abia după verificare proiectul poate sta la baza șantierului (art. 278 alin. (1)).

Ce nu intră în proiect (și de ce nu e o capcană)

Câteva lucruri nu sunt „proiect”, dar îți trebuie pentru proiect. Le spunem de la început, ca să nu le afli din factură:

• studiul topografic, cu planul de situație vizat OCPI (pentru PAC, viza e inclusă în oferta noastră de topografie): studiu topografic;
• studiul geotehnic, pe care se sprijină toată structura: studiu geotehnic;
• avizele cerute prin certificatul de urbanism și taxele de autorizare, care se plătesc instituțiilor.

Studiile de teren și avizele sunt separate de prețul de proiectare, iar studiile le poți contracta tot prin noi. Certificatul de urbanism îl obținem noi și e inclus în preț. Ce acte aduci tu la început (carte funciară, cadastru și altele) găsești în articolul ce trebuie să știi înainte de un proiect de casă.

Ce pachet ți se potrivește

Dacă vrei să răsfoiești pe tipuri, catalogul e împărțit în case mici, case parter, case cu etaj și case cu mansardă.

Întrebări frecvente

Pot construi casa doar cu planurile din pachetul 1, 2 sau 3?

Nu. Pachetele 1–3 sunt documente de arhitectură, utile pentru decizie și estimare. Nu se pot depune pentru autorizație și nu conțin proiectele de structură și instalații. Legea permite începerea lucrărilor doar pe baza proiectului tehnic de execuție verificat (art. 278 alin. (1)).

Care e diferența dintre PAC și P.Th.?

PAC (fostul DTAC) e proiectul cu care obții autorizația: arată ce construiești și unde, iar ingineriile sunt prezentate la nivel de principiu. P.Th. e proiectul după care construiești: dezvoltă PAC-ul cu toate cotele, armăturile, traseele de instalații, listele de materiale și detaliile (art. 264 alin. (5)).

Dacă am cumpărat deja pachetul 3, mai am nevoie de PAC?

Da, dacă vrei să construiești. Arhitectura completă îți spune cum arată casa și din ce e făcută, dar autorizația cere conținutul-cadru din anexa nr. 2 a Legii 169/2026: planuri de situație, arhitectură și proiecte de inginerie, plus restul dosarului.

Ce primesc concret la HAUZE în PAC + P.Th.?

Toate planșele tehnice obligatorii conform conținutului-cadru din lege, devizul general, listele de materiale pe toate specialitățile și detaliile de execuție. Prețul acoperă arhitectura, structura și instalațiile.

Constructorul îmi cere „detalii de execuție”. Sunt în proiect?

Pachetul 3 conține detaliile de execuție de arhitectură. Pe toate specialitățile le primești la pachetul 5 (PAC + P.Th.). Detaliile de execuție sunt desenele la scară mare pentru zonele unde casa se îmbină sau unde se montează ceva special. Legea le enumeră la art. 509.

Pot modifica un proiect din catalog?

Da. Ajustările mici sunt incluse. Modificările mari se tarifează ca proiect personalizat, cu 18–30 €/mp, minimum 3.000 EUR.

Prețurile includ TVA?

HAUZE nu este plătitoare de TVA, așa că prețurile de proiectare afișate sunt finale.

Ce nu e inclus în prețul proiectului?

Studiul topografic, studiul geotehnic, avizele și taxele de autorizare. Certificatul de urbanism îl obținem noi și e inclus.

Pe scurt

Un proiect de casă nu e un teanc de hârtii. E manualul casei tale, scris de trei specialități: arhitectura spune ce construiești, structura spune cum stă în picioare, instalațiile spun cum trăiești în ea. Planurile te ajută să alegi, PAC-ul îți aduce autorizația, iar P.Th.-ul face ca trei constructori să-ți oferteze aceeași casă.

Dacă ai găsit deja o casă care îți place, alege-o din catalog și vezi pe fișă pachetele și prețurile ei. Dacă vrei un proiect făcut de la zero, calculul e pe pagina de tarife și servicii. Iar dacă vrei să vorbim direct, ne găsești la 0736.480.048. Avem 74 de recenzii pe Google, cu nota 4,9.

Arh. Tudor Bălănoiu

arhitect cu drept de semnătură OAR, HAUZE