Urbanism pentru terenul și casa ta: certificat de urbanism, PUD, PUZ
Cea mai scumpă surpriză e să afli, după ce ai plătit terenul sau proiectul, că pe parcela ta nu încape casa pe care o vrei. Regulile de urbanism decid ce, cât de mare și cât de înalt poți construi. Le verificăm înainte să desenăm casa, nu la primărie.
Arh. Tudor Bălănoiu, drept de semnătură OAR
Ce înseamnă urbanismul pentru o casă
Urbanismul, pentru o casă, înseamnă regulile care spun ce poți construi pe o parcelă: funcțiunea permisă, cât din teren poate ocupa casa, câtă suprafață poți construi, câte niveluri poate avea și la ce distanță stă de stradă și de vecini. Pentru terenul tău, le afli din certificatul de urbanism.
Regulile vin acum din noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și în vigoare la 15 zile de la publicare, adică din 25 august 2026 (art. 575 alin. (1)). Codul abrogă Legea 50/1991 și Legea 350/2001 (art. 576 alin. (3)). Pagina e scrisă după textul noului Cod.
Certificatul de urbanism: primul document
Ce tipuri de certificat există acum
Legea 169/2026 prevede cinci tipuri de certificat: pentru informare, pentru operațiuni cadastrale, pentru construire/desființare pentru clădiri și amenajări, pentru lucrări inginerești și pentru construcții cu caracter special (art. 253 alin. (3)). Pentru o casă nouă îți trebuie cel pentru construire/desființare. Cel pentru informare îți spune regulile, dar nu ține loc de certificat pentru autorizație.
Certificatul îl emite primăria care va emite și autorizația de construire (art. 253 alin. (7)).
Ce afli din el
Certificatul îți arată situația juridică, economică și tehnică a terenului: dacă e în intravilan sau extravilan, ce funcțiuni sunt permise, POT-ul și CUT-ul, înălțimea minimă și maximă, alinierea față de stradă și zona în care poți construi pe parcelă (art. 253 alin. (4) lit. a)–c)). Certificatul pentru construire adaugă lista studiilor de specialitate și lista completă a avizelor și acordurilor necesare pentru autorizație (art. 257 alin. (12) lit. c) și e)).
Tot el îți poate impune un PUD (art. 257 alin. (9) lit. b)) sau un PUZ, acesta din urmă numai în situațiile prevăzute de planul urbanistic general sau de lege (art. 257 alin. (9) lit. c)).
În cât timp se emite și cât e valabil
- Emitere: cel mult 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, pentru certificatul de construire (art. 257 alin. (4)). Certificatul de informare se emite în 5 zile lucrătoare dacă primăria are sistem informatic funcțional, altfel în 10 (art. 254 alin. (6)–(7)).
- Valabilitate: între 12 și 36 de luni, după cum decide primăria (art. 257 alin. (15)). Nu mai există un termen unic, așa că verifică data scrisă pe certificatul tău.
- Prelungire: cu cel mult 24 de luni, după care e obligatoriu un certificat nou (art. 257 alin. (17)). Ceri prelungirea cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare, altfel certificatul își încetează valabilitatea (art. 257 alin. (16) lit. b)).
Dacă ai un certificat emis înainte de intrarea în vigoare a noului Cod, el rămâne valabil (art. 582 alin. (4)).
Ce facem noi: când proiectăm casa ta, obținerea certificatului de urbanism e inclusă în proiectare, nu e un serviciu separat.
PUD sau PUZ: când ai nevoie de ele
PUD (plan urbanistic de detaliu)
PUD-ul se face la nivelul parcelei tale, ca studiu de specialitate în etapa de autorizare, la cererea beneficiarului (art. 83 alin. (1)). Se folosește când casa are nevoie de o ajustare limitată a regulilor: retrageri diferite față de limite, un regim cuplat sau izolat, o creștere a POT/CUT de cel mult 20%, o singură dată, numai în cazurile precise prevăzute de lege (de exemplu calcane sau parcele de colț), ori o singură parcelare de cel mult 12 loturi pentru locuințe individuale (art. 82 alin. (2)). Se poate iniția, de exemplu, pentru un teren neregulat sau pentru unul a cărui suprafață ori front e sub minimul cerut cu cel mult 10% (art. 82 alin. (1)).
După avizul arhitectului-șef, primarul aprobă PUD-ul în cel mult 15 zile calendaristice (art. 85 alin. (1)).
PUZ (plan urbanistic zonal)
PUZ-ul se face când se schimbă regulile unei zone: trecerea din extravilan în intravilan, funcțiunea, înălțimea, POT/CUT, retragerile sau parcelarea (art. 62 alin. (4)). Un proprietar privat poate iniția un PUZ numai pe baza unui aviz de inițiere de la arhitectul-șef (art. 260 alin. (3) lit. b)). Modificarea regulilor aprobate trebuie temeinic fundamentată din perspectiva interesului general (art. 62 alin. (3) lit. c)).
Cine le semnează
PUD-ul și PUZ-ul se elaborează de specialiști atestați de Registrul Urbaniștilor din România, RUR (art. 83 alin. (1); art. 140 alin. (1)). De aceea, la HAUZE le elaborează un urbanist cu drept de semnătură RUR, coordonat de noi. Tu ai un singur interlocutor.
Când nu e nevoie de niciunul
Dacă primăria emite certificatul fără obligația unui PUD sau PUZ (art. 257 alin. (9) lit. a)), treci direct la proiectul pentru autorizare.
Teren extravilan: se poate construi?
În extravilan, legea permite numai anumite obiective de investiții, pe baza planului urbanistic general sau a unui PUD (art. 152 alin. (3)). Terenurile agricole din extravilan se introduc în intravilan prin PUG sau PUZ, cu aviz prealabil privind clasa de calitate a terenului (art. 153 alin. (1)). Pentru terenul tău verificăm, din certificatul de urbanism, pe ce drum poți merge.
Două condiții de știut înainte să te apuci:
- investitorul privat care vrea să extindă intravilanul într-o zonă neechipată plătește integral costurile extinderii sau negociază cu primăria un plan comun pentru echiparea zonei (art. 151 alin. (8));
- în afara zonelor de urbanizare stabilite prin PUG, extinderea se poate face numai prin documentații inițiate de autoritatea publică (art. 151 alin. (7)).
Ne ocupăm de introducerea în intravilan acolo unde legea o permite. Detalii în articolul Se poate construi pe teren extravilan?.
POT, CUT și regim de înălțime: câtă casă încape
POT (procentul de ocupare a terenului) este raportul dintre suprafața construită a clădirii și suprafața parcelei, exprimat în procente. Se ia în calcul proiecția pe sol a casei, inclusiv consolele și balcoanele. CUT (coeficientul de utilizare a terenului) este raportul dintre suprafața construită desfășurată și suprafața parcelei (Legea 169/2026, anexa nr. 1).
Exemplu ilustrativ (nu e o regulă a vreunei localități): pe un teren de 500 mp, cu POT 30% și CUT 0,6, amprenta casei poate avea cel mult 150 mp, iar suprafața desfășurată cel mult 300 mp. O casă P+1 de 140 mp la sol și 280 mp desfășurați încape. Una de 160 mp la sol nu încape, chiar dacă suprafața totală ar fi mai mică.
Valorile reale apar în certificatul de urbanism. Cum le compari cu un proiect concret: Încape proiectul de casă pe teren?.
Înainte să cumperi terenul
Dacă încă alegi terenul, cere un certificat de urbanism pentru informare. Îl primești în 5–10 zile lucrătoare (art. 254 alin. (6)–(7)) și îți arată regulile înainte să semnezi. Dacă vrei să-l citim împreună, programează o consultanță de specialitate.
Ce face HAUZE în urbanism
- Certificatul de urbanism pentru construire: îl obținem pentru tine și e inclus în proiectarea casei.
- PUD: elaborat de urbanist cu drept de semnătură RUR, coordonat de noi. Durata orientativă: aproximativ 6 luni.
- PUZ: elaborat de urbanist cu drept de semnătură RUR, coordonat de noi. Durata orientativă: aproximativ 12 luni.
- Introducerea terenului în intravilan, acolo unde legea o permite.
- Depunerea și urmărirea avizelor cerute prin certificat: serviciu separat, ofertat după ce vedem certificatul, când știm câte avize sunt.
Duratele pentru PUD și PUZ sunt estimări din practica noastră, nu termene legale. Depind de avize, de consultarea publicului și de calendarul primăriei.
Cum lucrăm
- Ne trimiți datele terenului: extrasul de carte funciară, planul cadastral, certificatul de urbanism (dacă îl ai) și ce vrei să construiești.
- Verificăm regulile zonei.
- Obținem certificatul de urbanism pentru construire.
- Dacă certificatul cere PUD sau PUZ, primești o ofertă separată.
- Avizele: le obții singur sau ni le încredințezi, ca serviciu separat.
- Proiectul pentru autorizare: desenăm PAC (fostul DTAC). Cu dosarul complet, autorizația de construire se emite în cel mult 30 de zile calendaristice (art. 273 alin. (1)).
Ce influențează prețul și durata
Prețul este la cerere. Depinde de:
- tipul documentației: doar certificat, PUD sau PUZ;
- suprafața și forma terenului;
- numărul de avize cerute prin certificat;
- studiile de fundamentare necesare, de exemplu ridicarea topografică, studiul geotehnic sau studiul de însorire;
- consultarea publicului și calendarul primăriei.
Întrebări frecvente
Ce tipuri de certificat de urbanism există și de care am nevoie pentru o casă?
Legea prevede cinci tipuri (art. 253 alin. (3)). Pentru o casă nouă îți trebuie cel pentru construire/desființare pentru clădiri și amenajări. Cel pentru informare e util înainte să cumperi terenul.
În cât timp se emite certificatul de urbanism?
Cel pentru construire, în cel mult 15 zile lucrătoare de la cerere (art. 257 alin. (4)). Cel pentru informare, în 5 sau 10 zile lucrătoare, după cum primăria are sau nu sistem informatic funcțional (art. 254 alin. (6)–(7)).
Cât e valabil certificatul de urbanism și se poate prelungi?
Primăria stabilește valabilitatea între 12 și 36 de luni (art. 257 alin. (15)). Se poate prelungi cu cel mult 24 de luni, dacă ceri prelungirea cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare; după aceea e nevoie de un certificat nou (art. 257 alin. (16)–(17)).
Când am nevoie de PUD și când de PUZ?
PUD-ul ajustează limitat regulile pentru parcela ta: retrageri, regim cuplat sau izolat, POT/CUT cu cel mult 20% în cazuri precise (art. 82 alin. (2)). PUZ-ul schimbă regulile unei zone: funcțiune, înălțime, POT/CUT, intravilan (art. 62 alin. (4)). Din certificatul de urbanism afli dacă ai nevoie de vreunul (art. 257 alin. (9)).
Cât costă un PUD sau un PUZ?
Prețul este la cerere. Depinde de tipul documentației, de teren, de numărul de avize și de studiile necesare. Oferta o facem după ce vedem certificatul de urbanism.
Cât durează un PUD sau un PUZ?
Orientativ, din practica noastră: aproximativ 6 luni pentru un PUD și 12 luni pentru un PUZ. Sunt estimări, nu termene legale; depind de avize, de consultarea publicului și de calendarul primăriei.
Pot trece terenul din extravilan în intravilan și cât costă?
Terenurile agricole din extravilan se introduc în intravilan prin PUG sau PUZ, cu aviz prealabil privind clasa de calitate a terenului (art. 153 alin. (1)). În afara zonelor de urbanizare din PUG, extinderea se face numai prin documentații inițiate de autoritatea publică (art. 151 alin. (7)). Onorariul nostru e la cerere. Separat, dacă zona nu e echipată, investitorul privat suportă integral costurile extinderii sau negociază cu primăria un plan comun (art. 151 alin. (8)).
Ce înseamnă POT și CUT?
POT e raportul dintre suprafața construită a casei și suprafața parcelei, în procente. CUT e raportul dintre suprafața construită desfășurată și suprafața parcelei (anexa nr. 1 la Legea 169/2026). Exemplul de calcul e mai sus, în secțiunea despre POT și CUT.
Ce s-a schimbat odată cu noul Cod al urbanismului?
Pentru o casă: proiectul pentru autorizare se numește acum PAC, proiectul pentru autorizarea construirii (art. 264; art. 445 alin. (3)); valabilitatea certificatului o stabilește primăria, între 12 și 36 de luni (art. 257 alin. (15)); PUD-ul se face ca studiu în etapa de autorizare (art. 83 alin. (1)). Certificatele emise înainte rămân valabile (art. 582 alin. (4)).
Spune-ne unde e terenul
Trimite-ne localitatea, extrasul de carte funciară și ce vrei să construiești. Îți spunem ce reguli are terenul și ce pași urmează până la autorizație.
- Te sunăm noi, în programul de lucru: luni–vineri, 08:00–18:00.
- Preferi WhatsApp? Bifează opțiunea din formular și îți scriem acolo.