Documentație de desființare: autorizația de demolare pentru casa veche
Ai cumpărat un teren cu o casă veche pe el sau vrei să dărâmi casa bunicilor ca să construiești una nouă. Cel mai rău scenariu nu e buldozerul. E să demolezi fără acte și să afli apoi că noua casă se blochează la primărie sau că ai de plătit o amendă. Documentația de desființare rezolvă asta înainte să începi.
Arh. Tudor Bălănoiu, drept de semnătură OAR · 4,9★ din 74 de recenzii Google
Ce este autorizația de desființare
„Autorizație de demolare” e expresia pe care o folosește toată lumea. Legea 169/2026 îi spune autorizație de desființare. Se emite în aceleași condiții ca autorizația de construire (art. 302 alin. (1)) și e valabilă 3 ani de la emitere (art. 309 alin. (1)).
Documentația pe baza căreia o obții se numește proiectul pentru autorizarea desființării (art. 302 alin. (4)). Conținutul ei este stabilit de anexa nr. 5 a legii. Acesta e proiectul pe care îl pregătim noi.
Demolezi și construiești pe același teren? O singură autorizație
Dacă vrei să dărâmi casa veche și să construiești una nouă pe același teren, primăria emite o singură autorizație de construire. În ea se aprobă atât desființarea construcției vechi, cât și construcția nouă (art. 302 alin. (2)). Plătești taxa doar pentru construcția nouă (art. 302 alin. (3)).
Pentru tine asta înseamnă un singur dosar și o singură taxă. Cele două proiecte, al casei noi și documentația de desființare, se depun în același dosar; e mai simplu când pleacă din același birou. Dacă nu ai încă proiectul casei, începe cu catalogul de proiecte sau cu tarifele de proiectare.
Când nu ai nevoie de autorizație de desființare
Anexele gospodărești: pe notificare, nu fără nimic
Anexele gospodărești și construcțiile exterioare caselor (magazii, bucătării de vară, șoproane) se pot demola fără autorizație de desființare, pe baza unei notificări, dacă nu sunt în zone protejate (art. 302 alin. (5)). Notificarea e tot un act depus la primărie. Nu e „fără acte”.
Casa propriu-zisă: are nevoie de autorizație
Excepția de mai sus privește anexele, nu casa în care s-a locuit. O casă veche, fie ea din chirpici, din paiantă sau din cărămidă, se desființează cu autorizație. Același lucru e valabil pentru orice construcție dintr-o zonă protejată, unde excepția pentru anexe nu se aplică.
Nu ești sigur în ce categorie intră construcția ta? Trimite-ne câteva fotografii și extrasul de carte funciară. Îți spunem înainte de orice ofertă.
Ce conține documentația de desființare
Pornim de la certificatul de urbanism de tipul „pentru construire/desființare” (art. 253 alin. (3) lit. c)). Primăria îl emite în cel mult 15 zile lucrătoare de la cerere (art. 257 alin. (4)) și tot în el scrie ce avize îți mai trebuie.
Proiectul pentru autorizarea desființării cuprinde, conform anexei nr. 5:
- memoriul construcției care se desființează;
- fotografii ale fațadelor;
- expertiză tehnică, după caz;
- planul de încadrare și planul de situație, vizate de OCPI.
Planul de situație vizat OCPI
Planul arată construcția pe teren și se face pe baza unei ridicări topografice. Anexa nr. 5 cere ca planul de încadrare în teritoriu și planul de situație să fie vizate de oficiul de cadastru (OCPI) (pct. 2.1 și 2.2). Când ridicarea e pentru un dosar de autorizare, viza OCPI e inclusă în ofertă. Detalii pe pagina studiu topografic. Dacă faci și casa nouă, aceeași ridicare servește ambelor proiecte.
Expertiza tehnică: când se cere
Anexa nr. 5 cere expertiza tehnică „după caz” (pct. 1.3). Îți spunem de la început dacă e necesară pentru construcția ta, ca să nu apară ca surpriză. O face un expert tehnic atestat (art. 435 alin. (1)) și nu intră în oferta noastră pentru documentație.
Pașii, de la casa veche la terenul liber
- Discuția inițială: ne trimiți adresa, extrasul de carte funciară, fotografii și ne spui dacă vrei să construiești după.
- Certificatul de urbanism pentru desființare sau pentru desființare și construire.
- Ridicarea topografică și, dacă e cazul, expertiza tehnică.
- Proiectul pentru autorizarea desființării, întocmit și semnat în biroul nostru.
- Avizele cerute prin certificatul de urbanism.
- Depunerea dosarului și emiterea autorizației.
- Demolarea propriu-zisă, făcută de o firmă de demolări, după emiterea autorizației.
Cum lucrează HAUZE
Documentația de desființare o facem intern, în biroul condus de Arh. Tudor Bălănoiu, arhitect cu drept de semnătură OAR. Nu o dăm mai departe unui colaborator.
Ai un singur contract, cu HAUZE. Specialiștii de care e nevoie pe parcurs, de exemplu topograful, sunt coordonați de noi. Dacă demolezi ca să construiești, pentru autorizația unică de la art. 302 alin. (2) cele două proiecte, documentația de desființare și proiectul casei noi, PAC (fostul DTAC), se depun în același dosar; e mai simplu când pleacă din același birou.
Pentru toate detaliile juridice, citește și ghidul nostru despre autorizația de demolare.
Cât costă documentația de desființare
Prețul este la cerere. Îl stabilim după ce vedem construcția, pentru că depinde de:
- mărimea construcției și câte clădiri se desființează;
- dacă terenul e într-o zonă protejată;
- dacă desființarea se face împreună cu proiectul unei case noi;
- ce avize cere certificatul de urbanism.
Taxele primăriei și ale avizatorilor sunt separate de onorariul pentru documentație. Dacă demolezi și construiești cu o singură autorizație, taxa se plătește doar pentru construcția nouă (art. 302 alin. (3)).
Ce riști dacă demolezi fără autorizație
Legea 169/2026 sancționează desființarea fără autorizație de desființare cu amendă de la 50.000 la 1.000.000 de lei (art. 357 alin. (1) lit. b), alin. (4) lit. b)). Pentru anexele care se puteau desființa pe notificare, lipsa notificării se amendează cu 5.000–50.000 de lei (art. 357 alin. (1) lit. a), alin. (4) lit. a)). Și, dacă urmează o casă nouă, pornești dosarul ei cu o problemă în plus.
Întrebări frecvente
Cât costă o autorizație de demolare?
Sunt două costuri: onorariul pentru documentație și taxele plătite la primărie și la avizatori. Onorariul nostru este la cerere și depinde de construcție și de avize. Expertiza tehnică, dacă e necesară, e un cost separat. Dacă demolezi ca să construiești pe același teren, plătești taxa de autorizare doar pentru casa nouă (art. 302 alin. (3)).
Când nu ai nevoie de autorizație de demolare?
Anexele gospodărești și construcțiile exterioare caselor, în afara zonelor protejate, se demolează pe notificare, fără autorizație de desființare (art. 302 alin. (5)). Casa de locuit și construcțiile din zone protejate au nevoie de autorizație.
Ce acte trebuie pentru demolarea unei case vechi din paiantă?
Aceleași ca pentru orice casă: certificat de urbanism, apoi proiectul pentru autorizarea desființării, cu memoriu, fotografii ale fațadelor, plan de situație vizat OCPI și expertiză tehnică, după caz (anexa nr. 5), plus avizele din certificatul de urbanism.
Pot demola casa veche și construi alta cu o singură autorizație?
Da. Primăria emite o singură autorizație de construire, în care aprobă și desființarea, și construcția nouă (art. 302 alin. (2)). Pentru asta, cele două proiecte trebuie depuse împreună.
Cât e amenda pentru demolare fără autorizație?
Între 50.000 și 1.000.000 de lei pentru desființarea fără autorizație (art. 357 alin. (1) lit. b), alin. (4) lit. b)). Pentru anexele care cereau doar notificare, amenda e de 5.000–50.000 de lei (art. 357 alin. (4) lit. a)). Mai simplu și mai ieftin e să faci actele înainte.
Cât timp e valabilă autorizația de desființare?
3 ani de la emitere, la fel ca autorizația de construire (art. 309 alin. (1)).
Cât durează până primesc autorizația?
Certificatul de urbanism se emite în cel mult 15 zile lucrătoare (art. 257 alin. (4)). Autorizația de desființare se emite în aceleași condiții ca autorizația de construire (art. 302 alin. (1)); pentru autorizația de construire, termenul este de cel mult 30 de zile calendaristice de la dosarul complet (art. 273 alin. (1)). La acestea se adaugă timpul pentru avize. Termenul nostru pentru documentație îl scriem în ofertă.
Am nevoie de expertiză tehnică pentru demolare?
Uneori. Anexa nr. 5 o cere „după caz” (pct. 1.3). Îți spunem la prima discuție dacă e necesară; o face un expert tehnic atestat (art. 435 alin. (1)), separat de documentația noastră.
Spune-ne ce vrei să demolezi
Trimite-ne adresa, câteva fotografii și ce vrei să construiești după. Îți spunem ce tip de act îți trebuie, ce conține dosarul și cum îl legăm de proiectul casei noi.
- Te sunăm noi, în programul de lucru: luni–vineri, 08:00–18:00.
- Preferi WhatsApp? Bifează opțiunea din formular și îți scriem acolo.