Închiderea balconului și recompartimentarea apartamentului: notificare sau autorizație?
Vrei să închizi balconul, să lărgești baia sau să muți un perete de rigips. De la 25 august 2026, cu Legea 169/2026, o parte din aceste lucrări nu mai cer autorizație de construire: se fac pe baza unei notificări la primărie, cu proiect semnat. Altele cer în continuare autorizație. Pe pagina asta vezi ce regim are lucrarea ta, ce acte îți trebuie și cât durează. Lângă fiecare regulă e articolul din lege.
Arh. Tudor Bălănoiu, drept de semnătură OAR · 4,9★ din 74 de recenzii Google
Ce regim are fiecare lucrare din apartament
Tabelul e valabil pentru apartamentele din blocuri aflate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor. Pentru celelalte, vezi secțiunea despre zona protejată.
| Lucrarea | Ce îți trebuie | Temeiul |
|---|---|---|
| Închiderea unitară a balconului sau a logiei | Notificare, cu proiect | art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv) |
| Renovarea și extinderea băii sau a bucătăriei | Notificare, cu proiect | art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv) |
| Pereți interiori nestructurali, demontabili, din materiale ușoare (de exemplu gips-carton) | Notificare, cu proiect, dacă nu afectează căile de evacuare, instalațiile de securitate la incendiu sau rezistența la foc | art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (viii) |
| Baie sau cameră tehnică nouă, de cel mult 25 mp, prin extinderea sau schimbarea destinației unei încăperi | Notificare, cu proiect | art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (x) |
| Zugrăveli, tencuieli, placaje, pardoseli, instalații interioare, uși interioare | Nicio formalitate | art. 299 alin. (2) lit. a) |
| Ferestre noi pe aceleași goluri și cu aceeași formă, chiar din alt material | Nicio formalitate | art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 4 |
| Goluri noi, lărgiri sau demolări în pereții structurali | Autorizație de construire, cu expertiză tehnică | nu apare în art. 294 sau 299; expertiza: art. 437 alin. (2) lit. a) |
| Balcon închis deja, fără acte | Autorizație de regularizare | art. 301 alin. (2) |
„Notificare” nu înseamnă „fără acte”. Înseamnă un dosar mai scurt la primărie, cu un proiect semnat de arhitect și de inginer, care răspund pentru el.
Închiderea balconului prin notificare: condițiile
Legea pune închiderea balconului pe notificare numai în anumite condiții. Le verificăm pe toate înainte să-ți facem oferta.
- Apartamentul e într-un bloc de locuințe colective, în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv)).
- Închiderea e „în mod unitar”. Legea folosește termenul fără să-l definească. Noi îl citim așa: balconul se închide după o soluție unitară pentru fațada blocului, cu același tip de tâmplărie, aceeași culoare și aceeași împărțire a geamurilor. Soluția poate fi una deja folosită la bloc sau una propusă pentru tot blocul. Un balcon închis altfel decât restul fațadei riscă răspunsul că e nevoie de autorizație de construire (art. 296 alin. (1) lit. d)). Și legea asociațiilor de proprietari cere ca fațada unui bloc să se modifice numai unitar, pe tot condominiul, pe baza unei documentații semnate de arhitect (Legea 196/2018, art. 32 alin. (2)).
- Lucrarea respectă regulamentul local de urbanism (art. 294 alin. (2), alin. (5)).
- Există proiect tehnic cu conținut simplificat, semnat de arhitect cu drept de semnătură și de inginer constructor (art. 295 alin. (4), art. 297 alin. (5)).
Lucrările pe notificare nu trec prin verificarea tehnică pe cerințele fundamentale. Răspunderea pentru proiect o au proiectanții, fiecare pe specialitatea lui (art. 298 alin. (2)). Tocmai de aceea pachetul nostru include o expertiză pe rezistență: un balcon închis cântărește mai mult, iar consola lui trebuie să ducă greutatea.
Ce verificăm întâi: adresa și fațada
Nu promitem „fără autorizație” înainte să vedem două lucruri:
- adresa: dacă blocul e într-o zonă construită protejată sau în zona de protecție a unui monument. În București, o parte mare din zona centrală e zonă protejată;
- fațada: dacă blocul are deja o soluție unitară pentru balcoane și dacă închiderea ta se potrivește cu ea.
Dacă una dintre ele nu e în regulă, îți spunem din prima discuție că lucrarea cere autorizație de construire și ce presupune asta.
În zona protejată nu merge pe notificare
În zonele construite protejate și în zonele de protecție a monumentelor, legea permite pe notificare, cu acordul scris al Direcției de Cultură, doar reparațiile și compartimentările nestructurale, demontabile, din materiale ușoare, care nu schimbă concepția spațială interioară (art. 294 alin. (3) lit. g)). Închiderea balconului și extinderea băii sau a bucătăriei nu sunt pe această listă. Acolo îți trebuie autorizație de construire, pornind de la certificatul de urbanism. Pașii sunt în ghidul autorizației de construire.
Pereții din apartament: ce poți muta și ce nu
Pereți ușori, nestructurali
Un perete de gips-carton sau alt perete ușor, demontabil, se poate muta, adăuga sau scoate pe notificare. Condiția: să nu îngusteze căile de evacuare și să nu afecteze instalațiile de securitate la incendiu sau rezistența la foc a clădirii (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (viii)). Și aici îți trebuie proiect.
Pereți structurali
Un gol nou într-un perete de rezistență, lărgirea unei uși sau demolarea unui perete structural nu apar nici printre lucrările pe notificare, nici printre cele fără formalități. Pentru ele îți trebuie autorizație de construire (art. 259 alin. (2) lit. b) și alin. (6)), cu certificat de urbanism, PAC (fostul DTAC) și expertiză tehnică (art. 437 alin. (2) lit. a)). Pereții structurali țin tot blocul, nu doar apartamentul tău.
Cum afli ce fel de perete ai
Din planurile blocului, dacă le ai, și din releveu: măsurăm apartamentul așa cum e azi, cu grosimile pereților. Pe desenul acesta lucrăm noi și inginerul structurist.
Schițează noua compartimentareÎn Hauze Planner trasezi pereții la centimetru și vezi suprafețele camerelor. Gratuit, fără cont.Actele pentru notificare
Notificarea se depune la primăria de sector, în București, sau la primăria orașului, pe formularul F-NOT_01 „Notificare” din Ordinul MDLPA nr. 975/2026. Se poate depune în scris sau online (art. 295 alin. (5)). Dosarul cuprinde:
- formularul F-NOT_01, completat și semnat;
- dovada proprietății: extrasul de carte funciară sau actul de proprietate;
- proiectul tehnic cu conținut simplificat, semnat de arhitect și de inginerul de structură și, dacă e nevoie, de inginerul de instalații;
- dovada plății taxelor (art. 295 alin. (4)). Cuantumul îl stabilește fiecare primărie;
- acordul pentru patrimoniu, numai dacă blocul e într-o zonă protejată.
Notificarea o depune proprietarul sau un împuternicit al lui (art. 295 alin. (2)). Noi o putem depune pentru tine, cu împuternicire.
Acordul asociației de proprietari. Formularul de notificare nu îl cere printre acte. Fațada e însă a tuturor proprietarilor: legea asociațiilor cere ca aspectul ei să se schimbe unitar, pe tot blocul (Legea 196/2018, art. 32 alin. (2)), iar modificările la părțile comune ale clădirii cer acordul a două treimi dintre proprietarii din asociație și al celor direct afectați (art. 39). De aceea verificăm, împreună cu tine, ce acorduri îți trebuie la blocul tău, înainte de depunere.
Pașii și termenele
- Verificarea adresei și a fațadei (o facem noi, înainte de ofertă).
- Releveul balconului și al fațadei, cu fotografii.
- Proiectul cu conținut simplificat: planul, secțiunea, fațada, detaliul de tâmplărie, memoriul tehnic și verificarea pe rezistență.
- Depunerea notificării pe F-NOT_01.
- Răspunsul primăriei, în 15 zile lucrătoare de la înregistrare (art. 296 alin. (1)). Primăria poate cere clarificări sau alte documente. Poate spune că e nevoie de autorizație de construire sau poate respinge motivat notificarea. Dacă nu răspunde, notificarea e aprobată tacit.
- Începerea lucrărilor, la 15 zile calendaristice după aprobarea tacită sau după ce ai îndeplinit ce a cerut primăria (art. 296 alin. (6)). Ai 3 ani pentru lucrare (art. 296 alin. (5)).
- Execuția, cu panoul de identificare a investiției la loc vizibil (art. 298 alin. (5)).
- Recepția, cu un reprezentant al primăriei. Procesul-verbal se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor (art. 298 alin. (6)).
Notificarea are valoarea unei declarații pe propria răspundere (art. 297 alin. (2)). Dacă începi lucrarea fără notificare, acolo unde legea o cere, amenda e între 5.000 și 50.000 de lei (art. 357 alin. (1) lit. a), alin. (4) lit. a)).
Ai închis deja balconul fără acte?
Pentru balcoanele închise fără extindere pe domeniul public se poate solicita autorizația de regularizare (art. 301 alin. (2)). Autorizația se emite numai după verificările cerute de lege (art. 301 alin. (3)–(6)). Pentru balcoane, dreptul la regularizare nu e limitat la un an: termenul de un an și taxele de 10 ori mai mari privesc alte categorii de construcții (art. 301 alin. (7)–(8)).
Ce trebuie să știi:
- regularizarea se face pe bază de expertize tehnice, făcute de experți atestați (art. 301 alin. (9)), deci costă mai mult decât o notificare la un balcon încă neînchis;
- dacă blocul a fost construit legal, simpla închidere a balconului fără autorizație nu dublează impozitul pe apartament, iar pentru balcoanele eligibile se plătesc taxele obișnuite de autorizare, nu taxe înzecite (Ordinul MDLPA nr. 1.389/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 932 din 6 noiembrie 2026, anexa, pct. 1 și 3). Majorarea cu 100% din art. 301 alin. (11) privește clădirile ridicate integral fără autorizație;
- dacă lucrarea nu poate fi adusă la conformitate, primăria dispune desființarea (art. 301 alin. (5)).
Ne trimiți fotografii cu balconul și cu fațada, iar noi îți spunem ce presupune regularizarea în cazul tău. Pentru alte lucrări făcute fără acte, vezi consultanța de specialitate.
Ce face HAUZE pentru tine
Proiectul îl face biroul condus de Arh. Tudor Bălănoiu, arhitect cu drept de semnătură OAR. Partea de structură o face inginerul structurist cu care lucrăm.
- Verificarea preliminară: adresa, zona protejată, regulamentul local de urbanism, soluția de pe fațadă și dacă balconul e deja închis. Pentru notificare analizăm numai închideri în conturul balconului existent, fără extindere peste domeniul public.
- Releveul balconului și al fațadei.
- Expertiza pe rezistență a balconului.
- Proiectul tehnic cu conținut simplificat, cu arhitectură și structură.
- Formularul F-NOT_01, completat de noi și depus ca împuternicit.
- Urmărirea răspunsului primăriei și răspunsurile la clarificări.
Execuția o face firma de tâmplărie aleasă de tine sau de asociație, pe proiectul nostru. Dacă vrei pe cineva care să verifice lucrarea pe șantier, avem și dirigenție de șantier.
Cât costă
Începând de la 1.900 € pentru închiderea unui balcon. Suma acoperă documentația și serviciile HAUZE: verificarea adresei, releveul, expertiza pe rezistență, proiectul, notificarea și urmărirea ei la primărie. Prețul final îl stabilim după verificarea adresei și a fațadei.
- recompartimentările din apartament se ofertează separat, după releveu, fiindcă depind de numărul și de tipul pereților;
- taxele primăriei se plătesc separat, la depunere;
- tâmplăria și montajul nu intră în preț, le plătești firmei care execută.
Îți trimitem oferta scrisă după ce verificăm adresa și fațada.
Întrebări frecvente
Am nevoie de autorizație pentru închiderea balconului în 2026?
Verificăm adresa blocului, regimul de protecție și soluția pentru fațadă înainte să îți spunem ce procedură se aplică. Dacă apartamentul e într-un bloc din afara zonelor protejate și închiderea e unitară cu restul fațadei, lucrarea merge pe notificare la primărie (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv)), dar tot cu proiect semnat de arhitect și de inginer. În zonele protejate, închiderea balconului cere autorizație de construire.
Ce acte trebuie pentru notificarea închiderii balconului?
Formularul F-NOT_01 din Ordinul MDLPA nr. 975/2026, dovada proprietății, proiectul tehnic cu conținut simplificat, semnat de arhitect și de inginer, și dovada plății taxelor (art. 295 alin. (4)). Nu există o „cerere-model” separată: formularul F-NOT_01 este cererea.
Cât durează notificarea?
Primăria răspunde în 15 zile lucrătoare de la înregistrare. Dacă nu răspunde, notificarea e aprobată tacit, iar lucrările pot începe după încă 15 zile calendaristice (art. 296 alin. (1), (6)). Acesta e traseul fără cereri din partea primăriei. Dacă primăria cere clarificări sau alte documente, termenul curge după ce le depui.
Ce amendă primesc dacă închid balconul fără notificare?
Executarea lucrărilor fără notificarea obligatorie se amendează cu 5.000–50.000 de lei (art. 357 alin. (1) lit. a), alin. (4) lit. a)). Pentru un balcon deja închis există autorizația de regularizare (art. 301 alin. (2)).
Se dublează impozitul dacă am balconul închis fără autorizație?
Nu. Dacă blocul a fost construit legal, simpla închidere a balconului fără autorizație nu dublează impozitul pe apartament. Pentru balcoanele eligibile se plătesc taxele obișnuite de autorizare (Ordinul MDLPA nr. 1.389/2026, Monitorul Oficial nr. 932 din 6 noiembrie 2026).
Pot închide balconul altfel decât restul blocului?
Pe notificare, nu. Legea cere ca închiderea să fie „în mod unitar”. Un balcon închis cu altă tâmplărie, altă culoare sau altă împărțire decât restul fațadei riscă să fie trimis la autorizație de construire (art. 296 alin. (1) lit. d)).
Am nevoie de acordul asociației sau al vecinilor?
Formularul de notificare nu îl cere printre acte. Fațada e însă proprietate comună: se modifică numai unitar, pe tot blocul (Legea 196/2018, art. 32 alin. (2)), iar modificările la părțile comune cer acordul a două treimi dintre proprietarii din asociație și al celor direct afectați (art. 39). Îți spunem ce acorduri îți trebuie înainte de depunere.
Pot schimba geamurile la un balcon deja închis legal?
Da, fără formalități, dacă blocul e în afara zonelor protejate și păstrezi forma și dimensiunile golurilor și ale tâmplăriei, chiar dacă schimbi materialul, de exemplu din lemn în PVC (art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 4).
Pot dărâma un perete în apartament?
Un perete ușor, nestructural și demontabil, da, pe notificare (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (viii)). Un perete structural, nu fără autorizație de construire și expertiză tehnică. Ce fel de perete ai aflăm din planurile blocului și din releveu.
Cât costă proiectul pentru închiderea balconului?
La HAUZE, începând de la 1.900 € pentru un balcon, cu expertiza pe rezistență, proiectul și notificarea. Prețul final îl stabilim după ce verificăm adresa și fațada. Taxele primăriei și tâmplăria se plătesc separat, iar recompartimentările se ofertează separat.
Spune-ne ce vrei să schimbi în apartament
Trimite-ne adresa blocului, o fotografie cu fațada și ce vrei să faci: balcon, baie sau pereți. Îți spunem ce regim are lucrarea și ce acte îți trebuie.
- Te sunăm noi, în programul de lucru: luni–vineri, 08:00–18:00.
- Preferi WhatsApp? Bifează opțiunea din formular și îți scriem acolo.