Ghid Legea 169/2026 · scris de un arhitect OAR

Autorizația de construire pentru casă în 2026: pașii după Legea 169/2026

Pe scurt: din 25 august 2026 (legea intră în vigoare la 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial nr. 661 din 10.08.2026, art. 575 alin. (1)), autorizarea construcțiilor se face după Legea 169/2026, adică noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Pașii rămân: CU → studii → proiect → autorizație → șantier → recepție. S-au schimbat denumiri, termene și câteva excepții. Mai jos, fiecare pas cu articolul de lege.

Material informativ, scris de un arhitect, nu consultanță juridică. Textul oficial al legii prevalează. Pentru situația ta concretă, verifică la primărie sau cu un jurist.

Ce s-a schimbat din 25 august 2026

Legea 50/1991 și Legea 350/2001 sunt abrogate (art. 576 alin. (3)). Pentru o casă, contează cinci schimbări:

DTAC nu mai există ca denumire. Documentația pe care o depui pentru autorizație se numește acum PAC, proiectul pentru autorizarea construirii (art. 264, art. 445). Termenul „DTAC” nu mai apare în textul legii.
Certificatul de urbanism are o valabilitate variabilă, între 12 și 36 de luni, stabilită de primărie (art. 257 alin. (15)).
Termenul de 3 ani al autorizației de construire nu se mai prelungește (art. 309 alin. (5)). Se poate prelungi doar durata de execuție, o singură dată (art. 309 alin. (6)).
Casa de parter de până la 150 mp în intravilanul din mediul rural se poate face pe notificare, fără autorizație de construire, dar cu proiect semnat de arhitect (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii)).
Cartea tehnică a casei devine digitală și se încarcă în Registrul Național al Construcțiilor (art. 529 alin. (2)).

Pasul 1: Certificatul de urbanism (CU)

Din CU afli ce ai voie să construiești pe teren și ce avize îți trebuie.

Ce tip îți trebuie. Legea are 5 tipuri de CU (art. 253 alin. (3)). Pentru o casă ai nevoie de cel „pentru construire/desființare pentru clădiri și amenajări”. CU „de informare” e bun ca să afli regulile înainte să cumperi terenul, dar nu te lasă să construiești.
Cine îl emite. Îl emite primăria care va emite și autorizația (art. 253 alin. (7)).
În cât timp. CU pentru construire se emite în cel mult 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii (art. 257 alin. (4)). CU de informare se emite în 5 zile lucrătoare dacă primăria are sistem informatic funcțional, altfel în 10 (art. 254 alin. (6)–(7)).
Cât e valabil. Între 12 și 36 de luni, după cum decide primăria (art. 257 alin. (15)).
Prelungire. Se poate prelungi cu cel mult 24 de luni. Cererea se depune cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare (art. 257 alin. (16)–(17)). După aceea ai nevoie de un CU nou.
Când îți cere PUZ sau PUD. CU poate include obligația unui PUD (art. 257 alin. (9) lit. b)) sau a unui PUZ, iar PUZ-ul numai în situațiile prevăzute în PUG sau în lege (art. 257 alin. (9) lit. c)). În acest caz, CU se folosește după aprobarea planului și e valabil încă 12 luni după aprobare (art. 257 alin. (10)). Detalii despre planurile urbanistice găsești pe pagina de urbanism.

Pasul 2: Studiile de teren: topografic și geotehnic

Un studiu greșit înseamnă un dosar întors sau, mai rău, o fundație gândită pentru alt teren.

Studiul topografic. Planul de situație existent din PAC se face în coordonate Stereo ’70 și trebuie vizat de OCPI (anexa nr. 2, pct. 1.2). Ca documentație complementară, legea cere studiu topografic Stereo 70 recepționat de ANCPI, cu cotele la coamă ale calcanelor, cu rețelele și cu arborii (art. 265 alin. (2) lit. d)). La HAUZE, ridicarea topografică pentru autorizație include viza OCPI. Vezi studiul topografic.
Studiul geotehnic. Arată ce teren ai sub picioare și cum se gândește fundația. La casa rurală pe notificare, legea îl cere explicit (art. 298 alin. (3)). Vezi studiul geotehnic.

Pasul 3: PAC (fostul DTAC), proiectul pentru autorizarea construirii

PAC (fostul DTAC) este proiectul pe care îl depui pentru autorizație. S-a schimbat numele, nu și rolul: arată primăriei ce construiești, unde și cum.

Ce conține. Plan de încadrare, plan de situație existent și propus, proiect de arhitectură și proiecte de inginerie (anexa nr. 2, pct. 1). Pentru o locuință rurală de cel mult P+M și 150 mp există un conținut simplificat (anexa nr. 3).
Cine îl semnează. Un colectiv de specialiști (art. 264 alin. (1)), cu participarea obligatorie a unui arhitect cu drept de semnătură (art. 264 alin. (8)). Fiecare semnatar răspunde pentru partea proiectată de el (art. 262 alin. (3)).
Ce mai intră în dosar. Printre altele, dovada luării în evidență la OAR, devizul general și referatele verificatorilor de proiecte (art. 262 alin. (1) lit. c), j), l)). Verificatorul tehnic verifică PAC, PTh și detaliile de execuție (art. 445).

Pasul 4: Autorizația de construire (AC)

Termen. Cel mult 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete (art. 273 alin. (1)).
Urgență. La cerere, AC se poate emite în regim de urgență, în cel mult 7 zile lucrătoare, cu taxă specială (art. 273 alin. (2)).
Dosar incomplet. Primăria te anunță în 10 zile lucrătoare și îți dă cel mult 3 luni pentru completare (art. 271 alin. (1)–(2)).
Nu există autorizații provizorii (art. 246 alin. (6)).
Valabilitate. 3 ani de la emitere (art. 309 alin. (1)). După ce anunți începerea lucrărilor, valabilitatea se extinde pe toată durata de execuție din autorizație (art. 309 alin. (2)). Poți suspenda valabilitatea o singură dată, cel mult 12 luni (art. 309 alin. (4)).
Prelungire. Termenul de 3 ani pentru începerea lucrărilor nu se prelungește (art. 309 alin. (5)). Dacă lucrările nu pot fi terminate în durata de execuție, poți cere o singură prelungire a duratei de execuție, de cel mult 12 luni (art. 309 alin. (6); art. 310 alin. (5)). Cererea se depune cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare, iar taxa este 30% din taxa inițială (art. 310 alin. (5)).

Pasul 5: Începerea lucrărilor

Autorizația își pierde valabilitatea dacă lucrările nu încep în termenul ei (art. 310 alin. (1)).
Lucrările încep numai pe baza proiectului tehnic de execuție (PTh) verificat (art. 278 alin. (1)).
Începerea se anunță la primărie și la ISC, iar panoul de identificare se montează cel târziu la începerea lucrărilor (art. 278 alin. (3), (6)).

Pasul 6: Proiectul tehnic (PTh) și execuția

PAC îi arată primăriei ce construiești, iar PTh îi arată constructorului cum. Și PTh trece prin verificatori (art. 445). Pe șantier:

Responsabilul tehnic cu execuția (RTE) lucrează pentru constructor (art. 457 alin. (2)).
Dirigintele de șantier urmărește lucrarea pentru beneficiar. Urmărirea execuției prin diriginte de șantier este obligatorie (art. 520 alin. (3) lit. b)), iar dirigintele verifică execuția pe tot parcursul lucrărilor, independent față de ceilalți factori implicați (art. 454 alin. (2)). Dirigintele nu poate fi proiectantul, constructorul, verificatorul sau expertul aceleiași lucrări (art. 454 alin. (3)). Vezi dirigenția de șantier.

Pasul 7: Recepția și cartea tehnică

Recepția are două etape: la terminarea lucrărilor și finală, la expirarea perioadei de garanție (art. 527 alin. (2)).
La recepție participă obligatoriu un reprezentant al emitentului autorizației (art. 280 alin. (3)).
Casa poate fi folosită numai după admiterea recepției (art. 527 alin. (4)).
Construcțiile fără autorizație sau care nu respectă autorizația nu pot fi recepționate (art. 280 alin. (8)).
Cartea tehnică se face obligatoriu în format electronic și se încarcă în Registrul Național al Construcțiilor (art. 529 alin. (2)). O întocmește dirigintele (art. 456 alin. (1) lit. j)). Tu o păstrezi la zi și o predai cumpărătorului dacă vinzi casa (art. 530 alin. (4), (8)).

Termene pe scurt

Etapă	Termen / valabilitate	Articol (Legea 169/2026)
Emitere CU pentru construire	max. 15 zile lucrătoare	art. 257 alin. (4)
Emitere CU de informare	5 zile lucrătoare (10 fără sistem informatic)	art. 254 alin. (6)–(7)
Valabilitate CU	12–36 luni, stabilită de primărie	art. 257 alin. (15)
Prelungire CU	max. 24 luni; cerere cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte	art. 257 alin. (16)–(17)
Emitere AC (dosar complet)	max. 30 zile calendaristice	art. 273 alin. (1)
Emitere AC în regim de urgență	max. 7 zile lucrătoare, cu taxă specială	art. 273 alin. (2)
Completare dosar AC	notificare în 10 zile lucrătoare; max. 3 luni pentru completare	art. 271 alin. (1)–(2)
Valabilitate AC	3 ani de la emitere; se extinde pe durata execuției după anunțarea începerii	art. 309 alin. (1)–(2)
Suspendare AC	o singură dată, max. 12 luni	art. 309 alin. (4)
Prelungire durată de execuție	o dată, max. 12 luni; cerere cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte; taxă 30%	art. 309 alin. (6); art. 310 alin. (5)
Casă rurală pe notificare: aprobare tacită	15 zile lucrătoare de la notificare	art. 296 alin. (1) lit. a)
Casă rurală pe notificare: începerea lucrărilor	după încă 15 zile calendaristice	art. 296 alin. (6); art. 298 alin. (1)
Casă rurală pe notificare: realizare	3 ani	art. 296 alin. (5)
Aprobare PUD	max. 15 zile calendaristice de la avizul arhitectului-șef	art. 85 alin. (1)

Casa mică la țară: pe notificare, nu pe autorizație

Schimbarea cu cele mai multe titluri și cele mai multe confuzii. Nu înseamnă „casă fără acte”, ci că autorizația e înlocuită de o notificare la primărie.

Condițiile, din lege (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii)):

o singură locuință unifamilială, cu acces și lot propriu;
parter sau demisol și parter, fără subsol;
cel mult 150 mp suprafață desfășurată;
numai în intravilanul din mediul rural, cu respectarea regulamentului de urbanism;
în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice (art. 294 alin. (2) lit. a));
pe baza unui proiect-tip pus la dispoziție de autorități sau a unui proiect individual, făcut de arhitecți cu drept de semnătură și ingineri, cu respectarea Ghidului de arhitectură pentru mediul rural elaborat de OAR; textul legii adaugă „avizate de arhitectul-șef de județ” (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii)).

Ce rămâne obligatoriu: studiul geotehnic și cel topografic (art. 298 alin. (3)) și proiectul semnat de arhitect (art. 264 alin. (8)). Aprobarea tacită vine la 15 zile lucrătoare de la notificare, lucrările pot începe după încă 15 zile calendaristice, iar realizarea are un termen de 3 ani (art. 296 alin. (1) lit. a), (5), (6)). Proiectul nu trece prin verificarea tehnică, dar răspunderea rămâne integral la proiectanți (art. 298 alin. (2)). Poți construi în regie proprie (art. 298 alin. (4)). Recepția se face cu un reprezentant al primăriei (art. 298 alin. (6)).

Primăria poate răspunde și altfel: îți poate cere clarificări sau îți poate spune că, pentru lucrarea notificată, ai totuși nevoie de autorizație, în cel mult 15 zile lucrătoare (art. 296 alin. (1) lit. b), d)). Terenul e în extravilan? Atunci regulile sunt altele: vezi ghidul despre terenul extravilan.

Ce lucrări nu cer autorizație de construire

Pe notificare, cu proiect semnat de arhitect și numai în afara zonelor protejate (art. 294 alin. (2) lit. b); art. 264 alin. (8)):

mansardarea unui pod existent, fără schimbarea volumului și fără consolidare (pct. (iii));
înlocuirea acoperișului, cu o înălțare de cel mult 0,50 m (pct. (ii));
recompartimentarea nestructurală a casei (pct. (v));
reabilitarea energetică a anvelopei la casele cu cel mult 3 niveluri (pct. (vii));
desființarea anexelor gospodărești și a construcțiilor exterioare casei (art. 302 alin. (5)).

Fără nicio formalitate (art. 299 alin. (2)):

reparațiile care nu schimbă forma sau aspectul: tâmplărie pe aceleași goluri, finisaje, instalații interioare, sobe;
panourile fotovoltaice pentru prosumatori, cu înștiințarea prealabilă a primăriei (lit. a) pct. 13);
anexele rurale demontabile, fără fundație, de cel mult 20 mp cumulat și 2,5 m înălțime (lit. c)).

Regulile urbanistice și tehnice se respectă oricum, iar recepția e obligatorie (art. 299 alin. (3), (5)).

Ce se întâmplă dacă ai construit fără autorizație

Amenzi: între 50.000 și 1.000.000 lei pentru construirea fără autorizație sau cu încălcarea ei (art. 357 alin. (1) lit. b), alin. (4) lit. b)). Pentru lucrările făcute fără notificare, acolo unde era obligatorie, amenda e de 5.000–50.000 lei (art. 357 alin. (1) lit. a), alin. (4) lit. a)). Dacă nu respecți regimul de înălțime din autorizație, fiecare nivel neautorizat aduce o amendă suplimentară de 50.000–500.000 lei (art. 357 alin. (5)).
Demolare: autoritatea poate cere în instanță demolarea sau regularizarea timp de 10 ani de la terminarea efectivă a lucrărilor (art. 357 alin. (11)).
Recepție: o casă fără autorizație nu poate fi recepționată și nu se consideră finalizată (art. 280 alin. (8)).
Intrarea în legalitate. Casele P sau P+1 de cel mult 150 mp pot primi autorizație de regularizare, dacă respectă urbanismul și cerințele de calitate, dovedite prin expertize tehnice, și dacă nu sunt monumente istorice și nu se află în zonele de protecție ale monumentelor ori în zone construite protejate (art. 301 alin. (2), (3), (9)). Trebuie îndeplinite și condițiile de protecție a mediului, pe care le verifică autoritatea de mediu (art. 301 alin. (3)–(4)). Timp de un an de la intrarea în vigoare a legii se pot regulariza și alte construcții, cu taxe de 10 ori mai mari (art. 301 alin. (7)–(8)). Construcțiile neregularizate plătesc impozit majorat cu 100% (art. 301 alin. (11)).

Pentru intrarea în legalitate: consultanță de specialitate.

Cât costă autorizarea unei case

Taxele publice (CU, AC, avize, eventual regimul de urgență) variază de la o localitate la alta și după valoarea lucrării.
Onorariile pentru proiect și studii variază după suprafață, teren și complexitate. La HAUZE, reperul pentru proiectare (PAC + PTh) e de 18–30 €/mp din suprafața construită desfășurată. Prețul e final: HAUZE nu este plătitoare de TVA. Studiile de teren și avizele se ofertează separat. Detalii găsești pe Tarife și servicii.

Dacă demolezi casa veche și construiești alta pe același teren, plătești doar taxa pentru casa nouă (art. 302 alin. (2)–(3)).

Cum te ajută HAUZE

Frica cea mai des întâlnită nu e legea, ci arhitectul care dispare exact când primăria cere o completare. Așa lucrăm noi:

Proiectul complet: PAC (fostul DTAC) și PTh, semnate de arhitect cu drept de semnătură OAR, cu ingineri de structură și instalații. Poți porni de la un proiect din catalogul HAUZE sau de la un proiect personalizat.
Certificatul de urbanism e inclus în proiectare: îl obținem noi pentru tine.
Avizele cerute prin CU (depunere și urmărire) sunt un serviciu separat, pe care îl ofertăm după ce vedem CU-ul, ca să știi exact ce plătești.
Studiile de teren: topografic și geotehnic, prin colaboratori, contractate direct cu HAUZE. Pentru autorizație, ridicarea topografică include viza OCPI.
Urbanism: dacă CU cere PUD sau PUZ, lucrăm cu urbanist atestat RUR (art. 140 alin. (1)). Vezi urbanism.

Pasul următor: sună la 0736.480.048 sau scrie-ne din Tarife și servicii. Îți spunem ce CU îți trebuie.

Programează o discuție

Servicii pentru autorizare

Întrebări frecvente

Ce se poate construi fără autorizație de construire în 2026?

Fără nicio formalitate: reparații care nu schimbă forma sau aspectul, fotovoltaice pentru prosumatori (cu înștiințarea primăriei) și anexe rurale demontabile de cel mult 20 mp (art. 299 alin. (2)). Pe notificare, cu proiect semnat de arhitect: mansardarea podului fără consolidare, recompartimentarea nestructurală sau casa de parter de până la 150 mp în intravilanul rural (art. 294).

Cât durează obținerea autorizației de construire?

Primăria are cel mult 30 de zile calendaristice de la dosarul complet, sau 7 zile lucrătoare în regim de urgență, cu taxă (art. 273). Înainte vin CU-ul (max. 15 zile lucrătoare), studiile, proiectul și avizele.

Se poate prelungi autorizația de construire?

Termenul de 3 ani pentru începerea lucrărilor nu se prelungește (art. 309 alin. (5)). Durata de execuție se poate prelungi o singură dată, cu cel mult 12 luni, cu o taxă de 30% din taxa inițială (art. 309 alin. (6); art. 310 alin. (5)).

Cât e valabilă autorizația de construire?

3 ani de la emitere, extinși pe durata execuției după ce anunți începerea lucrărilor (art. 309 alin. (1)–(2)).

Ce înseamnă DTAC și ce e PAC?

DTAC era documentația tehnică pentru autorizația de construire. Din Legea 169/2026, ea se numește PAC, proiectul pentru autorizarea construirii (art. 264, art. 445).

Cât costă o autorizație de construire?

Taxa o stabilește primăria și variază. Proiectul e un cost separat: vezi Tarife și servicii.

Ce valabilitate are certificatul de urbanism?

12–36 de luni, după decizia primăriei. Se poate prelungi cu cel mult 24 de luni (art. 257 alin. (15)–(17)).

Am nevoie de autorizație pentru o casă la țară?

Nu, dacă e o singură casă de parter, fără subsol, de cel mult 150 mp, în intravilanul rural și în afara zonelor protejate. Aceasta merge pe notificare, dar tot cu proiect de arhitect și studii geo și topo (art. 294, art. 298). În rest, ai nevoie de autorizație.

După cât timp se prescrie o construcție fără autorizație?

Autoritatea poate cere în instanță demolarea sau regularizarea timp de 10 ani de la terminarea efectivă a lucrărilor (art. 357 alin. (11)). Casa rămâne însă fără recepție (art. 280 alin. (8)). Pentru amenzi, discută cazul cu un jurist.

Care e amenda pentru construcție fără autorizație?

50.000–1.000.000 lei (art. 357 alin. (4) lit. b)). Dacă nu respecți regimul de înălțime din autorizație, fiecare nivel neautorizat aduce o amendă suplimentară de 50.000–500.000 lei (art. 357 alin. (5)).

Am extins casa fără autorizație. Ce fac?

Casele P sau P+1 de cel mult 150 mp pot primi autorizație de regularizare, pe bază de expertize tehnice (art. 301 alin. (2), (9)), numai dacă nu sunt monumente istorice și nu se află în zonele de protecție ale monumentelor ori în zone construite protejate (art. 301 alin. (2)) și dacă respectă reglementările urbanistice, cerințele de calitate în construcții și condițiile de mediu (art. 301 alin. (3)–(4)). Timp de cel mult un an de la intrarea în vigoare a legii se pot regulariza și alte construcții, cu taxe de 10 ori mai mari (art. 301 alin. (7)–(8)).

Când a intrat în vigoare noua lege a urbanismului?

La 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial nr. 661 din 10.08.2026 (art. 575 alin. (1)), adică pe 25.08.2026. CU-urile emise înainte rămân valabile (art. 582 alin. (4)).

Articol scris de Arh. Tudor Bălănoiu, drept de semnătură OAR. Material informativ, nu consultanță juridică. Ultima actualizare: 26 septembrie 2026.