Ai găsit un teren frumos, la preț bun, iar în anunț scrie „extravilan”. Aici apare frica: poți construi casa pe el sau ai cumpărat o bucată de câmp? Răspunsul scurt: legea definește intravilanul ca teritoriul în care se poate autoriza construirea, iar în extravilan permite doar anumite obiective (art. 151 alin. (1); art. 152 alin. (3)). Dacă vrei o casă pe un astfel de teren, pregătește-te pentru drumul spre intravilan: cere timp, un plan urbanistic și răbdare. Mai jos găsești ce spune Legea 169/2026, în vigoare din 25 august 2026 (art. 575 alin. (1)).
Material informativ, scris de un arhitect, nu consultanță juridică. Textul oficial al legii prevalează.
Intravilan și extravilan: ce înseamnă
- Intravilanul e teritoriul construit și amenajat al localității, delimitat prin planul urbanistic general (PUG) sau prin planuri urbanistice zonale, în care se poate autoriza execuția lucrărilor de construcții (art. 151 alin. (1)).
- Extravilanul e suprafața dintre limita intravilanului și limita administrativă a comunei sau a orașului (art. 152 alin. (1)). PUG-ul îl împarte în zone: de urbanizare, agricole, forestiere, zone în care urbanizarea e interzisă și altele (art. 152 alin. (2)).
Ce se poate construi pe teren extravilan
În extravilan este permisă amplasarea obiectivelor de investiții prevăzute de art. 92 alin. (2) și (3) din Legea 18/1991 a fondului funciar (art. 152 alin. (3) din Legea 169/2026). Construcțiile se fac fie după PUG sau planul de amenajare a teritoriului, dacă acestea reglementează extravilanul, fie pe baza unui plan urbanistic de detaliu (PUD), în procesul de autorizare (același articol).
Dacă locuința ta intră sau nu în aceste situații afli din certificatul de urbanism de informare pentru terenul respectiv. Dacă nu intră, calea e trecerea terenului în intravilan, descrisă mai jos.
Dacă te gândești la o cabană sau la o casă pe piloni, pornește tot de la certificatul de urbanism: el îți spune ce ai voie să construiești pe terenul respectiv.
Casa rurală pe notificare nu se aplică în extravilan
Poate ai auzit că din 2026 casele mici de la țară nu mai au nevoie de autorizație. E adevărat doar parțial. Casa de parter de până la 150 mp se poate face pe notificare numai în intravilanul din mediul rural (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii)). Excepția nu se aplică terenurilor extravilane. Condițiile complete sunt în ghidul autorizației de construire.
Cum treci terenul din extravilan în intravilan
- Verifici întâi ce spune PUG-ul. Cere un certificat de urbanism de informare (art. 253 alin. (3) lit. a)). Se emite în 5 zile lucrătoare, sau în 10 dacă primăria nu are sistem informatic funcțional (art. 254 alin. (6)–(7)). Ideal, îl ceri înainte să cumperi terenul.
- Vezi dacă terenul e într-o zonă de urbanizare stabilită prin PUG. În afara acestor zone, extinderea intravilanului se poate face numai prin documentații inițiate de autoritatea publică (art. 151 alin. (7)).
- Planul urbanistic zonal (PUZ). Introducerea în intravilan se face prin PUG sau PUZ, cu aviz prealabil de la ministerul agriculturii privind clasa de calitate a terenului (art. 153 alin. (1)). Ca persoană privată, poți iniția un PUZ doar pe baza unui aviz de inițiere de la arhitectul-șef (art. 260 alin. (3) lit. b)).
- Echiparea terenului. Investitorul privat care extinde intravilanul plătește integral echiparea (drum, utilități) sau negociază un plan comun cu primăria (art. 151 alin. (8)).
- Abia apoi: certificat de urbanism pentru construire, proiect și autorizație.
PUZ și PUD: care e diferența
- PUZ schimbă regulile unei zone: intravilan/extravilan, funcțiune, înălțime, POT/CUT, retrageri sau parcelare (art. 62 alin. (4)).
- PUD detaliază amplasarea pe o singură parcelă și poate modifica limitat regulile: retrageri, POT/CUT cu cel mult +20% doar în cazuri precise, regim cuplat sau izolat, o parcelare de cel mult 12 loturi (art. 82 alin. (2)). Îl aprobă primarul în cel mult 15 zile calendaristice de la avizul arhitectului-șef (art. 85 alin. (1)).
- Cine le face: numai urbaniști cu drept de semnătură RUR (art. 140 alin. (1); art. 83 alin. (1)).
Cât durează și cât costă
Legea nu fixează o durată totală pentru un PUZ. Din experiența noastră, un PUD durează în jur de 6 luni, iar un PUZ în jur de 12 luni (estimări HAUZE, nu termene legale). Costul variază mult după suprafață, avize și echiparea cerută. Îl estimăm doar după ce vedem terenul și certificatul de urbanism.
Cum te ajută HAUZE
Verificăm cu tine ce spune PUG-ul pentru terenul tău și îți spunem cinstit dacă merită drumul spre intravilan. Dacă da, coordonăm PUZ-ul sau PUD-ul cu urbanist atestat RUR, apoi proiectul casei. Totul se contractează la HAUZE, cu un singur interlocutor.
Vezi serviciul de urbanism sau sună la 0736.480.048.
Scris de Arh. Tudor Bălănoiu, drept de semnătură OAR. Publicat inițial pe 28 ianuarie 2023, actualizat pe 26 septembrie 2026.
