In acest articol voi face o clasificare ale acestor documente si voi explica la ce, de ce ne trebuie si ordinea in care ai nevoie de ele.
Inainte de a merge la arhitect trebuie sa pregatim un minim de documente astfel incat acel om (arhitectul) sa isi poata da seama despre ce este vorba, care este terenul, sa se asigure ca sunteti proprietarul terenului si ca acest teren are minimul de acte in ordine.
Toate aceste documente sunt necesare si pentru intocmirea dosarului de CU (certificat de urbanism) asa ca oricum trebuie sa le aveti pentru a putea continua acest demers.
Certificatul de Urbanism (CU) este un document informativ, eliberat de Primaria de care apartine terenul si contine informatii legate de principalele caracteristici ale constructiilor ce se pot executa pe acel teren, retragerile de la limitele de proprietate, alinieri, inaltimea maxima admisa, regimul de inaltime admis, procentul de ocupare al terenului (POT), coeficientul de utilizare al terenului (CUT), avize si acorduri ce trebuie luate etc.
Pentru a obtine Certificatul de Urbanism, aveti nevoie de documentele mentionate mai sus si pe langa asta veti mai avea nevoie de o cerere tip si dovada achitarii unei taxe. In mod normal si legal pentru a putea obtine CU nu aveti nevoie de o documentatie speciala de la proiectant, dar Primariile cer si un plan de situatie prin care se arata amplasarea pe teren a viitorului proiect de casa, precum si retragerile fata de limitele de proprietate, POT, CUT si un bilant de suprafete minimal. Acest plan de situatie trebuind sa aiba ca si suport Planul de Amplasament (element al cadastrului), fiind sustinut si de un memoriu justificativ.
In momentul in care depunem dosarul de CU, cel putin in cerere, va fi scris titlul proiectului. Acest titlu este foarte important pentru viitorul proiect pentru ca prin titlu stabilim ce vrem sa facem, regimul de inaltime, anexe, fosa septica, put forat, bransamente etc.
De exemplu dumneavoastra doriti sa va faceti o casa P+1Etaj iar titlul proiectului, teoretic, va fi “Construire locuinta P+1E”, dar daca vreti sa va faceti si o anexa si nu v-ati gandit ca este important in prima faza…ei bine, nu veti putea sa o construiti decat daca scoateti un alt CU; chiar si gardul trebuie prins in titlu daca vreti sa il modificati sau sa il construiti.
Extras din CU – Titlul unui proiect de casa intocmit corect
Legat de regimul de inaltime “P+1E”, va pot spune ca puteti sa construiti mai putin dar niciodata mai mult. Daca ati scos un CU cu P+2E si v-ati razgandit, puteti sa construiti P+1E, dar de preferat ar fi ca ceea ce construiti sa fie exact ca in titlu, pentru a evita situatii de genul in care in titlu este P+M si beneficiarul pana la urma a dorit sa faca POD, iar cei de la Primarie au creat ceva dificultati pentru ca cele doua informatii nu corespundeau. In mod normal titlul proiectului va fi destul de lung si complex astfel incat sa acopere tot…”Construire locuinta P+1E, anexa, amplasare fosa septica, bransamente si imprejmuire”.
Studiul geotehnic este util inginerilor de rezistenta, el oferind informatii despre solul in care va fi amplasata fundatia, respectiv viitoarea cladire. Mai exact ne ofera detalii specifice despre conditiile de fundare cum ar fi: tipul de sol pe care il gasim si ce grosimi au straturile respective, prezenta apei freatice la un nivel ridicat sau nu, presiunea pamantului etc.
In mediul rural se poate proiecta si fara studiul geotehnic, locuinta de maxim P+1E, insa nu va recomand sub nici o forma sa faceti un proiect fara studiul geo pentru nu puteti sti ce veti gasi in acea zona, in care se va incadra casa dumneavoastra. Poate sa fie pamant galben, puteti da de apa, pot fi gasite sedimente moi care nu sunt potrivite pentru a sustine viitoarea casa iar pentru 50cm adancime puteti avea mari probleme pe viitor. Probleme ce se pot rezolva, dar cu costuri mult mai mari decat daca ar fi fost facuta toata treaba corect de la inceput. Un studiu geo costa aproximativ 200-300 euro si dureaza cam o saptamana. Din moment ce urmeaza sa aveti o investitie de peste 30.000 euro, chiar daca se poate fara, va recomand cu caldura sa il faceti. Mai mult decat atat, Primaria il poate cere prin Certificatul de Urbanism.
Certificatul de urbanism, pe langa informatiile legate de caracteristicile viitoarei constructii sau constructiilor pe care urmeaza sa le proiectam, ne mai spune si ce avize si acorduri avem nevoie pentru noul proiect de casa. Aceste avize sunt influentate de prezenta sau absenta anumitor retele de servicii. De exemplu daca nu avem retea de apa si canalizare, nu vom avea nevoie de avize pe aceste servicii.
Motivul pentru care sunt cerute aceste avize, la un proiect de casa, este acela de a verifica daca pe terenul dumneavoastra sunt prezente instalatii, cabluri de tensiune, scurgeri, canalizari etc. Se intampla foarte rar, dar se poate intampla. Am avut situatii in care beneficiarul a trebuit sa renunte complet la proiectul de arhitectura pentru ca pe terenul lui treceau mai multe canalizari sau o alta situatie, linii de inalta tensiune. In aceste situatii, beneficiarul, asumandu-si costurile in totalitate, poate reloca aceste instalatii insa acestea sunt enorme si cel mai adesea se renunta.
De regula, cele mai comune avize pe care le vom gasi cerute prin CU sunt: alimentare cu apa si/sau canal, alimentare cu energie electrica, gaze naturale si salubritate, cel din urma fiind mai degraba dovada contractului cu cei de la salubritate. Alte avize ce pot fi cerute sunt: alimentare cu energie termica, telefonizare, transport urban, AACR etc. Pe langa avizele de baza mai exista si o alta categorie de avize, mai speciale, insa pentru un proiect de casa sunt cerute mai rar: securitatea la incendiu, sanatatea populatiei, protectia civila, protectia mediului etc.
Aceste avize, in mod normal, se obtin dupa elaborarea proiectului de arhitectura, respectiv proiectului de casa, insa, daca se cunosc anumite informatii legate de viitorul proiect si impreuna cu ajutorul arhitectului, se pot obtine inainte sa fie gata tot proiectul, adica toate specialitatile.
Perioada aproximativa pentru obtinerea acestor avize este de 30 de zile. Este bine ca dosarele sa se depuna odata cu finalizarea solutiei arhitecturale, astfel incat sa fie gata in acelasi timp cu partea de rezistenta si instalatii a proiectului.
